¿Qué está pasando en el mercado del alquiler?

De un tiempo a esta parte, venimos experimentando en España un crecimiento desorbitado en los precios del alquiler. No existe un único factor que explique el incremento visto en los últimos meses, pero sí una serie de circunstancias que han provocado el mismo. A continuación, los analizamos para todos los públicos.

El primer condicionante: La escasez de oferta

España ha sido tradicionalmente un país donde la relación vivienda alquilada vs. vivienda en propiedad era menor que en la mayoría de países desarrollados. Así, en España más del 75% de los hogares son viviendas en propiedad frente a aproximadamente el 50% de otros países de la UE. Como consecuencia de lo anterior, la oferta de vivienda en régimen ha sido siempre mucho menor que la demanda. Sin embargo, en los últimos años, esta tendencia se ha incrementado como consecuencia de la crisis. Y es que, como consecuencia de la morosidad en los préstamos inmobiliarios los bancos se hayan vuelto mucho más reacios a conceder nuevos créditos a cierto tipo de perfiles -jóvenes, personas con sueldos limitados y contratos eventuales- que se ven abocados a recurrir como única opción al mercado del alquiler.

Por otra parte, la ausencia de políticas públicas enfocadas a la construcción de VPOs en régimen de alquiler en un volumen mucho mayor al actual, redunda en este factor.

La vivienda como inversión, la vivienda como objeto de especulación

Para todos aquellos patrimonios que no se han visto afectados por la crisis, la misma ha representado una oportunidad para buscar nuevas formas de reinvertir y obtener rendimiento de su patrimonio. Ante la baja rentabilidad que ha proporcionado la renta fija (bonos, letras del Estado, emisiones de deuda…) por los bajos tipos de interés, y la incertidumbre existente en la Bolsa, el ladrillo ha vuelto a recobrar su gran atractivo. Sin embargo, en esta ocasión no se trata de construir para vender, sino en llevar a cabo una actualización financiera al más puro estilo. Me explico. Para aquellos que hayan estudiado algo de finanzas, conocerán la existencia de conceptos como el VAN y el TIR, basados en el estudio de las rentas donde un inversor hace una fuerte inversión inicial, y va recuperando la misma con una rentabilidad a través de cobros periódicos.

Hasta ahora, esto sucedía principalmente con la deuda pública, que paga un cupón cada año, o con las acciones de la Bolsa, que pagan dividendo en cada ejercicio. Con el alquiler, los grandes inversores buscan una mecánica similar. Y es que, hasta ahora la mayoría de oferta venía de la mano de pequeños particulares que ofrecían pisos heredados o segundas viviendas en alquiler. En los últimos tiempos, la llegada de fondos de inversión y las denominadas “SOCIMIS” al mercado del alquiler, especialmente en Madrid y Barcelona, ha puesto sobre la mesa una visión financiera del alquiler como inversión.

En este sentido, hay que hablar de las “SOCIMIS”, este acrónimo hace referencia a las Sociedades Cotizadas de Inversión en Mercados Inmobiliarios, sociedades de inversión que se dedican a la compra de inmuebles para sacarles rentabilidad mediante la venta o el alquiler.

La ausencia de políticas y regulación pública

Parte de la culpa en este incremento de los precios del alquiler es debida a la pasividad de la Administración Pública. España ha dejado de lado, desde que durante el franquismo se construían las famosas barriadas de “viviendas obreras” en todas las grandes ciudades, cualquier atisbo de política de vivienda que añada sensatez al sector más allá de la pura especulación. Como consecuencia, existe una fiscalidad inadecuada a los alquileres, que gravan excesivamente los mismos en la renta sin tener en cuenta otras circunstancias y casuísticas. En este sentido, el PSOE parece haber propuesto alguna idea interesante para mitigar esta situación. El resultado ha sido la existencia de un volumen elevado de alquileres cobrados “en negro”.

Por otra parte, falta promoción de vivienda pública en régimen de alquiler, como hemos indicado anteriormente, lo que contribuye a limitar la oferta. Cabe mencionar, que los planes puestos en marcha hasta ahora por el Gobierno, como el recientemente anunciado, no actuarán sobre el problema de los precios, dado que van enfocados en “subvencionar” a la demanda, en vez de centrarse sobre la oferta.

Por último, y teniendo en cuenta que la vivienda es un derecho recogido constitucionalmente, es necesario establecer una regulación gubernamental que limite el crecimiento del precio del alquiler de las viviendas en las grandes ciudades. También es necesario regular el uso que debe dárseles a las viviendas vacías que no constituyen primera residencia en las grandes ciudades, que son el foco de la problemática en materia del alquiler.

Y es que, si el Gobierno regula otros muchos sectores, ¿por qué no debe regular el mercado del alquiler?

 

En conclusión, en un país donde los salarios se encuentran por debajo de las cifras que deberían tener, donde la tasa de paro sigue siendo elevada y donde la banca acaba de salir de una importante crisis provocada por el sector inmobiliario. ¿No es el momento de tomarse en serio el problema del alquiler?

2 thoughts on “¿Qué está pasando en el mercado del alquiler?

  1. Hola Javier.

    No creo que exista una mayor demanda de viviendas que de oferta, es decir, en mi juicio hay una gran cantidad de vivienda pero a un precio desorbitado, lo que hace que la demanda disminuya. Exceso de oferta que no se regula en el mercado bajando el precio, por ello considero acertado que digas que el gobierno deba meter la mano, ya que como estamos viendo ninguna ” mano invisible” lo va hacer.

    Por otro lado, creo que hablar de España como un ente sin entrar en la gran heterogeneidad entre barrios, ciudades y comunidades autónomas es un gran error. No se esta viendo el mismo proceso en barrios de Madrid como Aluche o Usera que en Moncloao Lavapiés, al igual que entre ciudades como la misma Madrid que en Valencia o Zaragoza, por último es el mismo proceso si comparamos ciudades o el ámbito rural.

    Al final, lo que quiero incidir es que el peso del turismo y la gentrificación en determinados lugares provoca unos aumentos en el precio de los alquileres que el gobierno tendría que regular de alguna forma.

  2. Gracias Cuidadano por tus comentarios, también aportan reflexiones enriquecedoras.
    Es un tema que requiere analizar muchos factores, efectivamente, he tratado de ser sintético en el artículo pero analizando los mismos, espero haberlo conseguido 😉

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *